אשראי לפרויקטים יזמיים לבניה

הקמת פרויקט בניה הינו תהליך מורכב שאורך זמן ממושך. עפ"י הלמ"ס נדרשים כמעט 31 חודשים לבניית דירה בישראל. כמו כן פרויקט של בניה דורש השקעה כספית ניכרת לאורך תקופת הקמתו. אי לכך מימון הפרויקט מהווה התשומה העיקרית בהקמת הפרויקט.

צרכי המימון של פרויקט בניה נובעים מהתנהגות תזרים המזומנים שלו. התנהגות התשלומים בתוך תזרים המזומנים בפרויקט בניה הינו נגזרת של עיתוי ההוצאות הכספיות שמתחילות בשלבים מוקדמים של הפרויקט, לפני ההקמה בפועל וממשיכות עד לסיומו. מצד שני; התנהגות התקבולים בתוך תזרים המזומנים בפרויקט הינה נגזרת של ההכנסות שמתקבלות לשיעורין במהלך ההקמה ובמקרים מסוימים בסוף הפרויקט ואף לאחר סיומו. אי לכך נוצרת אי התאמה בין עיתוי התשלומים והתקבולים מהפרויקט שכתוצאה ממנה עלול להיווצר מצב של עודפים כספיים בתקופות מסוימות וגירעונות כספיים בתקופות אחרות, שאינם צפויים.

הקמת פרויקט בניה הינה פעילות עתירת סיכונים בכלל ובפרט בחלק המימוני שלה שמבוסס על תחזית תזרים מזומנים שעלולה לא להתממש כתוצאה מכשלים במכירות ובביצוע לרבות אי עמודה בלוחות הזמנים של הפרויקט.

חשוב לציין שלסיכוני הפרויקט השלכות על רוכשי הדירות שידרשו ערבויות מבנקים או גופים אחרים עפ"י חוק המכר, כדי להבטיח את הכספים ששילמו. ערבויות אלה יתווספו לצרכי המימון בהקמת הפרויקט.

שיטות מימון להקמת פרויקטים של בניה

בישראל קיימות 2 שיטות למימון הקמת פרויקטים יזמיים לבניה :

• שיטת אובליגו – בטחונות, נקראת גם שיטת המימון המסורתית,
• שיטת הליווי הפיננסי, נקראת גם שיטת הליווי הסגור : זוהי השיטה הנפוצה כיום במימון פרויקטים של בניה יזמית. שיטה זו החלה בסוף שנות ה- 80 והחלה להתרחב בתחילת שנות ה- 90 של המאה הקודמת. מטרת שיטה זו היא הקטנת סיכון האשראי של הבנק ע"י הגברת הבקרה השוטפת והמעורבות שלו בפרויקט. מעורבותו של הבנק כוללת שליטה בניהולו הפיננסי של הפרויקט ע"י שליטה בתקבולים ובתשלומים השייכים לפרויקט. הבנק דורש מהיזם לנהל את הפרויקט כיחידה פיננסית עצמאית סגורה כשהוא מבודד מפרויקטים אחרים.

כספי התקבולים (המקורות) מהפרויקט, כוללים את התמורה שתתקבל ממכירת היחידות בפרויקט, ההון העצמי שיוזרם ע"י היזם והאשראי הכספי שיעמיד הבנק. לבנק תהיה שליטה בניתוב כספי התקבולים (המקורות)  לתשלומים (השימושים) של הפרויקט שיכללו את עלויות הפרויקט ופירעון האשראי הכספי. לשם כך היזם יפתח חשבון בנק ייעודי לפרויקט שבו הוא מתחייב להפקיד את כל כספי התקבולים של הפרויקט ולהוציא ממנו את כספי התשלומים, באישור הבנק המלווה של הפרויקט. גם רוכשי היחידות בפרויקט נדרשים לבצע את התשלומים באותו חשבון לפי שוברים שינפיק הבנק המלווה. יש לציין שבחלק מהבנקים נוהגים לפתוח שני חשבונות נפרדים לכל פרויקט כאשר הראשון מיועד להפקדת כספי התקבולים מהפרויקט והשני מיועד להוצאת כספי התשלומים של הפרויקט.

דוח אפס

בטרם אישור העסקה ע"י הבנק, מכינים דוח אפס אשר כולל בין היתר את פירוט התכנית העסקית לפרויקט. הדוח מפרט את סוגי היחידות שתיבנינה בפרויקט, את מחירי המכירה הצפויים ואת קצבי המכירות והתקבולים החזויים. הדוח מציג את תקציב הפרויקט בהתאם לתחזית העלויות כשהוא מפורט לפי סוגי העלויות ועיתוין. תחזיות אלה מאפשרות לחשב את רווחיות הפרויקט ולערוך ניתוחי רגישות למשתנים השונים. כמו כן, ניתן לערוך תזרים מזומנים צפוי, על פיו נקבעים בין היתר צרכי האשראי של הפרויקט. הדוח משמש את הבנק לגיבוש עמדתו לגבי ליווי הפרויקט ולהתוויית מבנה העסקה עם היזם.

תקציב הפרויקט במסגרת דוח אפס מהווה את הבסיס לתכנית המוסכמת לשחרור כספים להקמת הפרויקט.

דוחות מעקב אחר הפרויקט

1. דוח המפרט את : (א) המכירות, (ב) התקבולים מהיחידות שנמכרו, (ג) יתרת הכספים לקבל מהיחידות שנמכרו, (ד) שווי מלאי היחידות שטרם נמכרו. דוח זה ימציא היזם.
2. דוח מקורות ושימושים או דוח חשיפה לסיכון. הדוח נערך ע"י הבנק,
3. דוח לדיווח על התקדמות הפרויקט שבו מפורט ההיקף המצטבר של ההשקעות שבוצעו בפרויקט, בסכומים או בשיעורים מהתקציב שנערך בדוח האפס והערכת ההשקעות הדרושות להשלמת הפרויקט. הדוח נערך ע"י מהנדס מפקח על הפרויקט.

בטחונות לבנקים

היזם יידרש בנוסף :

1. לבטח את הפרויקט ולהסב את הזכויות בפוליסת הביטוח לטובת הבנק.
2. לשעבד את הקרקע שעליה מוקם הפרויקט, את כלל הפרויקט וכל הבנוי על הקרקע.
3. לשעבד ולהמחות את הזכויות לקבל כספים מרוכשי היחידות בפרויקט לטובת הבנק.
4. לתת ערבויות אישיות ובמקרה והיזם פועל באמצעות חברה בע"מ.
5. להעמיד בטחונות נוספים במקרים מסוימים.

בטחונות ללקוחות – רוכשי היחידות בפרויקט

בשיטת הליווי הפיננסי; החלופה המתאימה ביותר לפי חוק המכר, להבטחת הכספים שמשלמים הרוכשים על חשבון מחיר היחידה, היא מתן ערבויות בנקאיות לאותם רוכשים. יישום חלופה זו תבטל את הצורך בשימוש בחלופות אחרות להבטחת הרוכשים בהתאם לדרישות חוק המכר, לרבות רישום הערת אזהרה על הקרקע שמוקם עליה הפרויקט לטובתם והיא תאפשר רישום שעבוד בדרגה ראשונה על אותה הקרקע לטובת הבנק. חשוב לציין שבמצב כזה אין לערבויות חוק המכר השפעה על תזרים המזומנים במקרה של כשל בהשלמת הפרויקט, שכן הבנק נכנס לנעלי היזם, משלים את הפרויקט ומוסר את היחידות לרוכשים. אי לכך הסיכויים למימוש הערבויות הינם מזעריים.

מבנה העסקה בין הבנק ללקוח

1. השלבים בהם תבוצע העסקה,
2. סכומי ההון העצמי שיושקעו ע"י היזם, לרבות האופן והעיתוי של השקעתם,
3. מסגרות האשראי שיעמיד הבנק לפרויקט.

הבדיקות שיערוך הבנק

הבנק המלווה ינסה למזער את הסיכונים הכרוכים בעסקה של ליווי פיננסי. הערכה של עסקת ליווי המוצעת לבנק תתמקד בעיקר בבדיקת היזם ובבדיקת הפרויקט, כדי לאתר ולדרג את הסיכונים הגלומים בליווי הפרויקט ובהתקשרות עם היזם.

1. בדיקת היזם : תבחן אמינות היזם, רמתו המקצועית , הותק והניסיון שצבר בענף, יציבותו וחוסנו הפיננסי, מצבם של פרויקטים ועסקים אחרים של היזם וניסיון קודם של הבנק או גורמים אחרים בענף בהתקשרות עימו.
2. בדיקת הפרויקט : עיקר ההתייחסות היא לתכנית העסקית ובעיקר איכות התחזיות בה, מוכנות הפרויקט לבניה מבחינת אישורי התכנון, היקף הפרויקט, צרכי האשראי, יכולתו של היזם להמציא הון עצמי מספיק, רווחיותו ומורכבותו של הפרויקט.
3. בדיקה משפטית : בחינת אלמנטים משפטיים בכל הקשור למקרקעין עליהם ייבנה הפרויקט ואופן רישום הזכויות והשיעבודים בהם.

תהליך ההתקשרות בעיסקת ליווי פיננסי

1. גיבוש העסקה – גיבוש ע"י גוף המימון ביחד עם היזם את מבנה העסקה ותנאיה לליווי הפרויקט. חלק זה יכלול פגישות, דיונים ומו"מ בין הצדדים. שלב זה מסתיים עם אישור העסקה על ידי הגוף המממן והיזם.
2. ההתקשרות החוזית – כוללת חתימה על ההסכמים בין הגוף המממן והיזם ובנוסף יומצאו וירשמו הביטחונות שנקבעו.
3. הפעלת הליווי הפיננסי – זהו שלב הליווי הפיננסי הפעיל שמתחיל בדרך כלל עם תחילתן של בניה או מכירה בפרויקט.

הלוואות מזנין – מימון הון עצמי

הלוואות מזנין משמשות בדרך כלל למימון פרויקטים יזמיים בתחום הנדל"ן והיא דומה ללקיחת הלוואה למימון הון עצמי ברכישת דירה. הלוואה זו מגשרת על הפער שנוצר במצבים שבהם אין ליזם את ההון העצמי הנדרש למימון הפרויקט שמהווה בדרך כלל 20% – 30% ממנו, כאשר היקף המימון שניתן לגייס מהבנק/ים מהווה בדרך כלל 80% – 70% מהפרויקט. ולכן נוצרת בעיה שפתרונה בא ע"י נטילת הלוואת גישור – מזנין שתפקידה לגשר על הפער בין ההון העצמי בפועל שנמצא ברשותו של היזם לבין ההון העצמי הנדרש.

לדוגמא : יזם שמקים פרוייקט שמוערך ב- 50 מיליון ש"ח , מגייס מימון בשיעור 70% מהבנק ע"ס 35 מיליון ש"ח כאשר היתרה יצטרך לממן מהון עצמי ע"ס 15 מיליון ש"ח. ברשותו של היזם הון עצמי ע"ס 6 מיליון ש"ח בלבד ולכן הוא יצטרך ליטול הלוואת מזנין ע"ס 9 מיליון ש"ח שתשלים את ההון העצמי.

הלוואת מזנין מתאימה ליזמים מנוסים עם רקורד מוכח בתחום הנדל"ן של פעילות עסקית רווחית ותזרים מזומנים חיובי שהמימון הבנקאי הראשי לפרויקט ביחד עם ההון העצמי שנמצא ברשותם אינם מספיקים. חשוב לציין שקיימת בפני היזמים האפשרות להכניס שותפים להגדלת ההון העצמי אולם הם מעדיפים את הפתרון של הלוואת מזנין כדי להמנע מדילול אחזקותיהם בחברה.

הלוואת מזנין הינה חוב נחות שמובטח בבטחונות מדרגה שניה או ללא בטחונות כלל אשר מיקומו מבחינת קדימות בהחזרים במקרה של חדלות פרעון, בא לאחר ההחזרים של חוב בכיר לבנקים ולפני החזר הכספים שמגיעים לבעלי החברה שהשקיעו הון עצמי. ולכן סדר הקדימות בהחזרי הלוואת המזנין  נמצא בין החוב הבכיר להון העצמי. כתוצאה מכך נדרשת על הלוואת המזנין ריבית גבוהה יותר ואף משמעותית מהריבית הנדרשת על חוב בכיר, שתפצה על רמת סיכון גבוהה יותר מזאת הקיימת בחוב בכיר.

עלות המימון יכולה להיות בצורה של ריבית קבועה או משתנה או השתתפות ברווחים (במקרה של מחסור בבטחונות) בשיעור מסוים מהרווח או מהמכירות שנקראת גם תוספת תשואה-  Equity Kicker שמטרתה המתקת העסקה או שילוב בין ריבית להשתתפות ברווחים.

הלוואות מזנין מועמדות בשלב רכישת הקרקע או בשלב ההקמה או לצורך חילוץ הון עצמי לפני קבלת אישור לשחרור הון עצמי ע"י הגוף המלווה הראשי. שיעור המימון הניתן הוא 50% – 75% מההון העצמי הנדרש תלוי ברמת הסיכון של הפרויקט ומבקש ההלוואה.

תקופת ההלוואה יכולה להמשך לאורך תקופת הפרויקט ועד לסיום הליווי הפיננסי עם אפשרות לפרעון מלא או חלקי לאחר תקופה מסוימת כגון 12 חודשים.

לסיכום : הלוואת מזנין משלבת בין שני העולמות של הלוואה רגילה והון עצמי ע"י העמדת בטחונות מדרגה נחותה לאלה של חוב בכיר או ללא בטחונות שהפיצוי בגין נחיתותם או העידרם בא לידי ביטוי בריבית הגבוהה ו/או ההשתתפות ברווחים ולכן חשוב מאד לבדוק את תנאי ההלוואה והאופן שבה היא מתומחרת. בנוסף יש לדאוג לתיאום בין כל הגורמים שמממנים את הפרויקט והתאמת הלוואת המזנין ללוחות הזמנים של הפרויקט.