משכנתאות

רוב עסקאות הנדל"ן הפרטי בעולם ובישראל ממומנות ע"י הלוואות לדיור – משכנתאות.

מטרת הלוואת המשכנתא

הלוואת משכנתא מיועדת למימון :

• רכישה או חכירה של דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה או שיפוצה;
• רכישת מגרש לבניית דירת מגורים,
• רכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח;

המשכנתא כשמה היא, ניתנת כנגד משכון דירת המגורים הנרכשת ובמקרים מסוימים גם הקיימת.

בנוסף לנ"ל ניתן לבקש משכנתא למימון :

• כל מטרה,
• מחזור משכנתא דהיינו פירעון חלקי או מלא של משכנתא קיימת וקבלת משכנתא חדשה במקומה בתנאים טובים יותר.

המאפיינים הייחודיים של הלוואת המשכנתא שמבדלים אותה מהלוואות רגילות

1. תקופת ההלוואה ארוכה עד 30 שנה,
2. גיל מקבל ההלוואה לא יעבור 75 – 80 בתאריך סיומה. לדוגמא בני 55 – 60 היום, לא יוכלו לקבל הלוואה לתקופה שהיא מעבר ל- 20 שנה. חשוב לציין שמגבלה זו נקבעה ע"י הבנקים ואין הוראה ספציפית בנושא ע"י בנק ישראל.
3. ההלוואה כוללת שילוב של מסלולי ריביות : תמהיל משכנתא שבו לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה צמודה או לא צמודה ולא יותר משני שליש מסכום המשכנתא יהיה במסלול ריבית משתנה.
4. גובה המשכנתא המירבי שניתן לקחת מהווה חלק משווי הדירה עפ"י כללי המפקח על הבנקים בבנק ישראל (להלן : שיעור המימון (LTV)). שיעור המימון המירבי :

• • רוכש דירה ראשונה – עד 75% מערך הדירה. היתרה תמומן מהון עצמי בשיעור 25% לפחות,
  • רוכש דירה חלופית (משדרג דיור) – עד 70% מערך הדירה. היתרה תמומן מהון עצמי בשיעור 30% לפחות,
  • רוכש דירה להשקעה – עד 50% מערך הדירה. היתרה תמומן מהון עצמי בשיעור 50% לפחות,
  • לוקח משכנתא לכל מטרה שבבעלותו דירה – עד 50% מערך הדירה

5. ככל ששיעור המימון (LTV) גבוה יותר, רמת הסיכון תעלה ולכן שיעורי הריביות עשויים לעלות :

• • שיעור מימון עד 45% נחשב נמוך,
  • שיעור מימון בין 45% ל- 60% נחשב בינוני,
  • שיעור מימון מעל 60% נחשב גבוה.

6. יחס ההחזר החודשי של המשכנתא להכנסה החודשית הפנויה (להלן : יחס ההחזר) : היחס בין ההחזר החודשי של המשכנתא להכנסה החודשית הפנויה (משכורת נטו בניכוי החזרי הלוואות, תשלומי מזונות וכל התחייבות שעולה על 18 חודשים) לא יעלה על- 50%. בפועל הבנקים ידאגו שההחזר לא יעלה על 1/3 מההכנסה הפנויה ובמקרים מסוימים עד 40% מההכנסה הפנויה.
7. ביטוח משכנתא : לוקחי משכנתא נדרשים לבטח את הדירה ואת עצמם בביטוח חיים,
8. ערבים למשכנתא : ניתן להוסיף הכנסה פנויה של ערבים בחישוב יחס ההחזר כאשר יחס ההחזר של מבקשי המשכנתא, לא מספיק. הערבים צריכים להיות בעלי קרבה מדרגה ראשונה למבקשי המשכנתא (הורים, אחים או ילדים). הרגולציה מאפשרת לבנק להסתמך רק על מחצית מהכנסתם הפנויה של הערבים. כל ערב חייב לשלם לפחות 20% מההחזר החודשי. למרות שהערבים משתתפים בתשלום המשכנתא בחלק יחסי; במקרה שלוקחי המשכנתא לא יעמדו בהחזרים הם יהיו אחראים למלוא יתרת החוב.

9. גרירת משכנתא : כאשר רוכשים דירה חדשה חלופית לקיימת, ניתן להעביר את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה. זו אופציה מומלצת במידה ותנאי המשכנתא הקיימת אטרקטיביים בהשוואה לתנאים שניתן לקבל במשכנתא חדשה.
10. מחזור משכנתא : זהו תהליך בנקאי שנעשה במהלך חיי המשכנתא הקיימת שבו לוקחים משכנתא חדשה במסלולים ובתנאים עדיפים, בגובה סכום יתרת המשכנתא הקיימת. המשכנתא החדשה תשמש לפירעון יתרת המשכנתא הקיימת ותשלום העמלות בגין הפירעון המוקדם במידה ויהיו כאלה. בסופו של התהליך תהיה לנו משכנתא חדשה עם החזרים חודשיים בתנאים עדיפים. מחזור משכנתא עושים כאשר ברצוננו להקטין את ההחזרים החודשיים או להיפך כאשר ביכולתנו להגדיל את ההחזרים (כאשר יש גידול בהכנסה הפנויה) ולקצר את תקופת המשכנתא או כאשר תנאי השוק השתנו והריבית ירדה משמעותית או כאשר האינפלציה במשק גבוהה.

11. מסלולי ריביות על משכנתאות :

• • מסלולי משכנתא בריבית קבועה – מסלולי משכנתא בריבית קבועה נחשבים למסלולים הבטוחים ביותר, ולכן בנק ישראל קבע שיש לשלב אותם בכל תמהיל משכנתא, בשיעור של לפחות 1/3 מסכום המשכנתא. קיימים בד"כ שני מסלולים בריבית קבועה שניתן לבחור באחד מהם או לשלב ביניהם:

א. מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

• • • • יתרונות : מסלול בטוח שבו הריבית קבועה ולא מושפעת משינויים במדדים או שערים כלשהם. במסלול זה ניתן לדעת מראש את גובה התשלומים החודשיים הצפויים לאורך תקופת ההלוואה.
      • חסרונות : הריבית בד"כ יקרה יותר בהשוואה לריבית צמודה או משתנה היות והיא מגלמת בתוכה מראש סיכונים לאינפלציה שספק אם תתרחש. עם זאת, במקרה שכן תתרחש אינפלציה חדה במהלך חיי המשכנתא, התשלום החודשי לא יושפע מעליית המדד והוא יישאר ללא שינוי.

המסלול הזה מתאים למי שחשובה לו ודאות ויציבות בתשלומים עבור המשכנתא ושחשוב לו לנטרל כל סיכון לעליות מדד או ריבית שעלולות להתרחש לאורך חיי המשכנתא.

ב. מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

• • • • יתרונות : מסלול זה מציע את היציבות והוודאות שמעניק מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) בהנחה שצפי האינפלציה לאורך חיי המשכנתא נמוך מאד. הריבית במסלול זה היא בד"כ נמוכה יותר בהשוואה למסלול קל"צ.
      • חסרונות : עליה משמעותית באינפלציה במהלך חיי המשכנתא תגרום לגידול ניכר בהחזר החודשי של המשכנתא. היות והלוואת המשכנתא היא בד"כ לתקופה ארוכה; לכן יהיה קשה מאד לחזות את האינפלציה והשפעתה על ההחזרים החודשיים.

המסלול הזה מתאים למי שרוצה ליהנות מיציבות ומריבית נמוכה יחסית לריבית במסלול קל"צ, בהנחה שצפי האינפלציה נמוך. חשוב להבהיר פעם נוספת; שהחזרי המשכנתא צפויים לעלות בהדרגה במהלך חיי המשכנתא, בהתאם לקצב האינפלציה.

• • מסלולי משכנתא בריבית משתנה – מסלולי משכנתא בריבית משתנה בנויים לפי תחנות קבועות מראש, שבהן הריבית מתעדכנת. ככל שהתחנות תכופות יותר, כך הסיכון לתנודתיות במסלול גבוה יותר. הבנקים מציעים מספר מסלולים בריבית משתנה עם אפשרות לשילוב ביניהם. בשל הסיכון לעליית הריבית במשק במהלך חיי המשכנתא בנק ישראל מגביל את השימוש בסך כל מסלולי הריבית המשתנה עד 2/3 מסכום המשכנתא.

א. משכנתא במסלול פריים 

מסלול זה מתבסס על הריבית שמפרסם בנק ישראל מדי חודש בתוספת מרווח של 1.5%.

• • • • יתרונות : מסלול זה מאפשר גמישות גבוהה, שכן תנאי המסלול מאפשרים לבצע פירעון מוקדם ללא עמלת פירעון מוקדם, למעט עמלה תפעולית ועמלת אי הודעה מוקדמת.
      • חסרונות : לא ניתן לדעת מראש את מועדי עדכון הריבית ובנוסף קיים סיכון לעליה של הריבית במשק במהלך חיי המשכנתא ובעיקר בעתות של עליה באינפלציה (כאשר קיים חשש לעליה באינפלציה, בנק ישראל בד"כ מעלה את הריבית כדי לצנן את השוק), שתביא לגידול בהחזר החודשי של המשכנתא.

מסלול זה מתאים למי שרוצה לשלב בתמהיל המשכנתא שלו מסלול בריבית שהיא בדרך כלל נמוכה ביחס למסלולים האחרים ולמי שמתכנן לבצע פירעון מוקדם במהלך חיי המשכנתא.

ב. מסלול משכנתא בריבית משתנה לא צמודה שמתעדכנת כל X שנים

הריבית במסלול זה מתבססת על תשואות האג"ח הממשלתיות הנסחרות במגזר הלא צמוד לתקופה של X שנים המתפרסמת על ידי בנק ישראל.

• • • • יתרונות : מסלול זה משלב את הגמישות שמאפשרים מסלולי ריבית משתנה, במועדי עדכון הריבית עם הביטחון שמעניקה חשיפה לשינויי ריבית בתדירות נמוכה. חשוב לציין שבנוסף לריבית, גם הקרן לא צמודה למדד ולכן מסלול זה נחשב לסולידי בהשוואה למסלולים הצמודים.
      • חסרונות : לא ניתן לדעת מראש אם תהיה עליה בריבית במשק במועד עדכון הריבית בעוד X שנים אשר תביא לגידול בהחזר החודשי של המשכנתא.

המסלול מתאים למי שרוצה לשלב יציבות עם גמישות. במסלול זה ההחזרים החודשיים נותרים קבועים במשך X השנים הראשונות עד למועד עדכון הריבית, ומדי כל X שנים לאחר מכן שבהם הריבית מתעדכנת. בנוסף לכך; בכל מועד שבו הריבית מתעדכנת, ניתן יהיה לבצע פירעון מוקדם בפטור מעמלת הפרשי היוון.

ג. מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה שמתעדכנת כל X שנים

הריבית במסלול זה מתבססת על תשואות האג"ח הממשלתיות הצמודות למדד המחירים לצרכן לתקופה של X שנים המתפרסמת ע"י בנק ישראל. הריבית והקרן במסלול זה צמודים למדד.

• • • • יתרונות : מסלול זה מעניק בד"כ ריבית נמוכה יותר ביחס למסלול בריבית משתנה לא צמודה שמתעדכנת כל X שנים.
      • חסרונות : להחזר החודשי במסלול זה נוספת בכל חודש הצמדה למדד. עליה במדד המחירים לצרכן במהלך התקופה של X השנים עד לעדכון הריבית, תגדיל את ההחזר החודשי עבור המשכנתא. יש להוסיף לעליה זו גם עליה אפשרית של הריבית במשק במועד עדכון הריבית אשר תוסיף לגידול בהחזר החודשי של המשכנתא.

המסלול מתאים למי שרוצה לשלב יציבות, גמישות וריבית נמוכה יחסית ב-X השנים הראשונות עד למועד עדכון הריבית ומדי כל X שנים לאחר מכן, שבהם הריבית מתעדכנת. בנוסף לכך; בכל מועד שבו הריבית מתעדכנת, ניתן יהיה לבצע פירעון מוקדם בפטור מעמלת הפרשי היוון.

• • מסלולי משכנתא לטווח הקצר – לפעמים צריך משכנתא לתקופה קצרה. עד שתסתיים בניית הדירה החדשה, עד שנמכור את הדירה הישנה, עד שיתקבלו כספי המכירה, עד שישתחרר הפיקדון. מסלולי משכנתא אלו מאפשרים לקבל את התנאים הטובים שמעניקה הלוואה לדיור בפריסה לתקופה של שנים בודדות, ומאופיינים בסיכון נמוך יחסית, מאחר שבטווח זמן נראה לעין, לרוב, הודאות גבוהה יותר.

א. הלוואת גישור

זוהי הלוואה לתקופה של עד 5 שנים אשר נועדה לסייע במימון של פער תזרימי, למשל במקרה של רכישת דירה חדשה בטרם נמכרה הדירה הנוכחית. אפשר לקחת את הלוואת הגישור בכל אחד ממסלולי המשכנתא, ואף לחלק אותה בין כמה מסלולים, בתנאי שהיא משתלבת בתמהיל המשכנתא הכולל.

ב. הלוואת גרייס

זוהי הלוואה לתקופה של עד 3 שנים שבה דוחים את תשלומי הקרן ובמהלך תקופת הגרייס יכללו תשלומי ריבית חודשיים בלבד. הסדר זה נקרא "תקופת גרייס חלקי". מסלול זה מתאים למי שזקוק לתקופה מוגדרת של תשלומים מופחתים, למשל למי שרכש דירה מקבלן ונדרש לשלם שכר דירה עד שתסתיים הבנייה.

12. פירעון מוקדם : פירעון מוקדם של המשכנתא יכול להיות משתלם אם מתכננים אותו מראש, ומוטב כבר במועד לקיחת המשכנתא. כך, אם אתם מעריכים שבזמן מסוים במהלך חיי המשכנתא תוכלו לפרוע את המשכנתא או חלק משמעותי ממנה, כדאי שתבחרו מסלולי משכנתא שיאפשרו לכם גמישות בסביבות אותה תקופה. בזכות בחירה נכונה של מסלולי ריבית בתמהיל המשכנתא שלכם תוכלו למזער את גובה העמלה שתחול בעת הפירעון המוקדם. חשוב לציין שהבנקים מאפשרים פירעון חלקי למשכנתא בגובה 10% לפחות מיתרת המסלול. ההיגיון מאחורי נוהל זה שלא יעשו פירעונות מוקדמים בסכומים קטנים לא משמעותיים.

האם מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות ?

בואו נתחיל מכך שיועץ משכנתאות עצמאי ישאף להשיג עבור לקוחו משכנתא במינימום עלויות ומקסימום חסכון, להבדיל מיועץ בבנק למשכנתאות שמעוניין למכור את המוצר של הבנק (המשכנתא) במקסימום מחיר עם מקסימום רווח לבנק, ולכן יועץ משכנתאות עצמאי יספק ייעוץ וליווי אובייקטיבי וממוקד להשגת התנאים הטובים ביותר עבור הלקוח במסגרת האפשרויות העומדות לרשות הלקוח, בהתבסס על נתוניו הפיננסיים.

אחת הטעויות הנפוצות שעושים רבים מרוכשי הדירות היא, אי בדיקת גבולות התקציב העומד לרשותם לפני ההחלטה לרכוש דירה כגון קיומו של הון עצמי מספיק וזמין מיידית, סכום המשכנתא המירבי שניתן לגייס, תקרת ההחזר החודשי העתידי של המשכנתא שניתן לעמוד בה ומידת השפעת מהלך זה על רמת החיים, לרבות השפעות נוספות אחרות בעלות משמעויות עמוקות.

יועץ משכנתאות עצמאי ינתח את הנתונים הפיננסיים של רוכש הדירה ולפיהם יוכל להעריך את גבולות התקציב שלו ומחיר הדירה המירבי שהוא יכול להרשות לעצמו. לפעמים, הניתוח שנעשה על ידי גורם אובייקטיבי כמו יועץ משכנתאות עצמאי, ימנע מרוכש הדירה קבלת החלטה מוטעית שתעלה לו ביוקר. מצד שני היועץ עם הניסיון והידע שלו עשוי להציג אפשרויות לקבלת משכנתא שרוכש הדירה לא מודע לקיומם או שלא חשב עליהם.

לסיכום : יועץ משכנתא עצמאי ייצג את רוכש הדירה מול הבנקים למשכנתאות ויחסוך לו את המאמץ, הזמן והאנרגיה שיידרש להשקיע בתהליך, במידה ויגיש בקשה למשכנתא לבד. הידע והניסיון הרב בתחום המשכנתאות מאפשר ליועץ המשכנתאות העצמאי לבנות משכנתא מותאמת אישית תוך שאיפה לחיסכון בעלויות המשכנתא.

תהליך הייעוץ והליווי לקראת קבלת המשכנתא

יועץ משכנתאות ילווה את מבקש המשכנתא בכל התהליך של הבקשה עד לקבלת הכסף.  תהליך הייעוץ והליווי לקראת קבלת המשכנתא מורכב מ-6 שלבים עיקריים :

1. מפגש ראשוני עם יועץ המשכנתאות : לקראת מפגש זה, מבקש המשכנתא יכין מסמכים רלוונטיים שלו וגם של בת זוגו במידה והוא נשוי כגון דפי עו"ש 3 חודשים אחרונים, פירוט הלוואות, ריכוז יתרות, בכל הבנקים, לוחות סילוקין של הלוואות חוץ בנקאיות, תלושי שכר, אישור רואה חשבון על הכנסות במידה והוא או בת זוגו עצמאים, שומות מס, מסמכים שמתייחסים לנכס ומסמכים אחרים. במפגש הראשון יבחן היועץ את מקורות ההכנסה, יכולת ההחזר, המשכנתא המרבית שניתן לקבל, והאפשרויות העומדות לרשות מבקשי המשכנתא.
2. שלב התכנון : בשלב זה יועץ המשכנתאות ישלים איסוף מסמכים ויתחיל בתכנון הפיננסי לרבות בניית מסלולי משכנתא בהתאם לצרכים ולרצונות של מבקש המשכנתא תוך התייחסות לאילוצים הרגולטוריים והנתונים הפיננסיים של מבקש המשכנתא. יועץ המשכנתאות יגיש בקשות לאישור עקרוני במספר בנקים למשכנתאות.
3. שלב ניהול משא ומתן : לאחר שיועץ המשכנתאות יקבל מספר הצעות – אישורים עקרוניים מבנקים למשכנתאות. היועץ יבצע השוואה מקיפה בין המסלולים השונים שמציעים בנקים למשכנתאות, ולאחר מכן יבנה את תמהיל המשכנתא האופטימלי שמותאם אישית לצרכים של מבקש המשכנתא. בעת בניית התמהיל, היועץ ייקח בחשבון בין שאר השיקולים את יכולת ההחזר, את מסלול המשכנתא הזול ביותר האפשרי, וגם את האופק המשפחתי (כגון הרחבת המשפחה או הוצאות עתידיות). היועץ ינהל משא ומתן על התנאים של המשכנתא עם כל בנק בנפרד ויבחר את הבנק שיציע משכנתא עם התנאים הטובים ביותר המתאימים למבקש המשכנתא.
4. שלב החתימות : ניגשים לבנק וחותמים על המסמכים הנדרשים.
5. שלב המצאת מסמכי בטחונות, שומת נכס וחתימות של המוכרים, עו"ד ונוטוריון על מסמכי המכירה. בסיום שלב זה יעבור התיק בדיקת תקינות מסמכים וחתימות. במידה והכל תקין נעבור לשלב הבא.
6. שלב קבלת הכסף : הזרמת כספי ההלוואה לחשבון הבנק.